L’articolo 1137 del Codice Civile disciplina l’impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale. Secondo questo articolo, ogni condomino dissenziente, astenuto o assente può impugnare una delibera contraria alla legge o al regolamento condominiale, richiedendo l’annullamento della decisione. L’azione deve essere esercitata entro 30 giorni dalla data della delibera o dalla sua comunicazione. Le delibere annullabili sono quelle che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, alla mancata convocazione corretta o alla violazione delle maggioranze previste dalla legge o dal regolamento condominiale.

Nullità delle delibere condominiali

Al contrario, la nullità si applica a casi più gravi. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la nullità riguarda le delibere prive di elementi essenziali, come la volontà della maggioranza, l’oggetto, la causa, o la forma. Le delibere con oggetto impossibile o illecito, ossia contrarie all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume, sono anch’esse nulle. Inoltre, la nullità si verifica quando l’oggetto della delibera non rientra nelle attribuzioni legali dell’assemblea, ad esempio se l’assemblea decide su beni di proprietà esclusiva o su materie estranee alla gestione condominiale. La differenza fondamentale rispetto all’annullabilità è che la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, indipendentemente dal fatto che sia stato presente, astenuto o dissenziente in assemblea.

Casi pratici e giurisprudenza

La Cassazione ha stabilito che in alcuni casi, come nelle delibere prive di oggetto o quelle che non rispettano i poteri attribuiti all’assemblea, l’atto è radicalmente nullo. In questi casi, la decisione dell’assemblea non può mai produrre effetti giuridici, indipendentemente dal passare del tempo. D’altra parte, le delibere annullabili possono essere sanate se l’impugnazione non avviene entro il termine di 30 giorni, con la possibilità che continuino a produrre effetti finché non vengano annullate da un giudice.

Conclusioni

In sintesi, la differenza tra annullabilità e nullità delle delibere condominiali è fondamentale per determinare i rimedi applicabili e i termini per l’impugnazione. Mentre l’annullabilità si riferisce a vizi formali o procedurali, la nullità riguarda vizi più gravi che inficiano l’essenza stessa della delibera. Gli amministratori e i condomini devono essere consapevoli di queste distinzioni per agire tempestivamente e tutelare i propri diritti.